Si has finalizado un alquiler en Mataró y estás esperando la devolución de la fianza, es importante conocer qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos y qué particularidades existen en Cataluña.
Como abogados especialistas en alquileres en Mataró, en NewLex Advocats i Mediació te explicamos de forma sencilla cuándo debe devolverse la fianza, qué cantidades puede descontar legítimamente el propietario y qué opciones tienes cuando no te la devuelven.
¿Qué es la fianza de un contrato de alquiler?
La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario al firmar el contrato como garantía del cumplimiento de sus obligaciones.
En los contratos de alquiler de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece una fianza equivalente a una mensualidad de renta. En los arrendamientos para un uso distinto del de vivienda, la fianza legal es de dos mensualidades. (BOE)
En Cataluña existe además una particularidad importante: el arrendador debe depositar la fianza legal en el Institut Català del Sòl (INCASÒL). Actualmente, el propietario dispone de un plazo de dos meses desde la formalización del contrato para efectuar ese depósito. (Incasol)
Por tanto, aunque el inquilino entrega la fianza al propietario, es este último quien tiene la obligación de depositarla ante el organismo correspondiente.
¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver la fianza?
Esta es probablemente la pregunta más importante.
El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido el saldo de la fianza que corresponda devolver al inquilino, dicha cantidad empieza a generar el interés legal. (BOE)
En otras palabras, la fecha que conviene acreditar correctamente es la de la entrega de las llaves y recuperación de la vivienda por el propietario.
Por eso es recomendable que dicha entrega quede documentada por escrito.
Ejemplo práctico
Imaginemos que un inquilino de una vivienda de Mataró entrega las llaves al propietario el 1 de septiembre.
Si no existen rentas pendientes ni desperfectos que permitan realizar una retención justificada, la fianza debería ser restituida. Si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya efectuado la devolución del saldo correspondiente, comienza a devengarse el interés legal previsto por la LAU.
No es aconsejable, por tanto, limitarse a esperar indefinidamente sin realizar ninguna reclamación.
¿Puede el propietario quedarse con la fianza?
La fianza no debe considerarse una cantidad que el propietario pueda retener automáticamente cuando termina el contrato.
Su finalidad es garantizar las obligaciones asumidas por el arrendatario. Por ello, si al finalizar el alquiler existen cantidades pendientes o daños imputables al inquilino, puede existir una causa que justifique retener total o parcialmente la fianza.
Sin embargo, esa retención debe tener una justificación concreta y acreditable, puesto que en caso que no se pueda justificar, el propietario puede estar cometiendo un delito de apropiación indebida.
Rentas o cantidades pendientes
Si el inquilino deja mensualidades de alquiler pendientes o cantidades que, según el contrato y la legislación aplicable, debía satisfacer, estas pueden originar una reclamación por parte del arrendador.
También puede ser relevante comprobar la existencia de recibos o suministros pendientes cuando su pago correspondía contractualmente al arrendatario.
Daños causados en la vivienda
Otro de los motivos habituales de conflicto son los desperfectos.
El propietario puede reclamar los daños de los que sea responsable el inquilino, pero es fundamental distinguir entre un verdadero deterioro imputable al arrendatario y el desgaste que provoca el uso normal de cualquier vivienda.
La propia Ley de Arrendamientos Urbanos diferencia las obligaciones de conservación del arrendador de los deterioros cuya reparación pueda ser imputable al arrendatario. (BOE)
Por eso, después de varios años de alquiler, no todo defecto existente en el piso significa automáticamente que el inquilino deba pagarlo.
Desgaste normal y desperfectos: una diferencia fundamental
Este es uno de los puntos que más discusiones genera entre propietarios e inquilinos.
Una vivienda habitada durante varios años inevitablemente envejece. Puede existir desgaste en determinadas superficies, elementos de uso diario o acabados sin que exista negligencia del arrendatario.
Distinto sería, por ejemplo, que se hubieran producido roturas o daños por un comportamiento negligente o por un uso claramente inadecuado de la vivienda.
La valoración debe hacerse atendiendo a las circunstancias concretas: estado inicial del inmueble, duración del alquiler, antigüedad de los elementos afectados, fotografías, inventario, contrato y naturaleza del daño.
Por este motivo, una simple afirmación del tipo “el piso tiene desperfectos” no debería sustituir a una explicación concreta de qué se reclama y por qué.
¿Puede descontarse de la fianza el coste de pintar la vivienda?
No existe una respuesta válida para todos los casos.
Si la necesidad de pintar deriva simplemente del paso del tiempo y del uso ordinario de la vivienda, la situación será distinta de aquella en la que existan daños anormales, manchas importantes, modificaciones no autorizadas o desperfectos atribuibles al inquilino.
La duración del contrato y el estado en el que se entregó inicialmente el piso son especialmente relevantes.
Por eso resulta tan importante disponer de fotografías del inmueble tanto al entrar como al salir.
¿Y los gastos de limpieza?
También deben analizarse caso por caso.
No puede equipararse automáticamente cualquier necesidad de limpieza al incumplimiento del inquilino. Una cosa es la limpieza normal que puede requerir una vivienda cuando cambia de ocupantes y otra distinta es que el inmueble se entregue en un estado extraordinariamente deficiente que pueda generar un gasto acreditable.
Cuando existe controversia, fotografías, vídeos, facturas y documentos firmados durante la entrega de llaves pueden convertirse en pruebas especialmente importantes.
“La justicia es la constante y perpetua voluntad de dar a cada uno su derecho.” — Ulpiano.
¿Qué ocurre con la fianza depositada en el INCASÒL?
En Cataluña, una vez extinguido o resuelto el contrato de alquiler, es la parte arrendadora —o quien la represente— quien debe solicitar al INCASÒL la devolución de la fianza que había depositado.
El organismo indica que, si se cumplen los requisitos del trámite, devuelve la cantidad a la cuenta de la parte arrendadora en un plazo máximo administrativo de 21 días. (Incasol)
Es importante no confundir este procedimiento administrativo con la relación entre propietario e inquilino.
La LAU establece que el saldo de la fianza que deba restituirse al arrendatario genera interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva su restitución. (BOE)
Por ello, al finalizar un alquiler en Mataró resulta conveniente que el propietario tramite cuanto antes la devolución ante el INCASÒL.
¿Cómo saber si el propietario depositó la fianza en el INCASÒL?
Tanto el propietario como el inquilino pueden solicitar información sobre si la fianza fue depositada.
El INCASÒL dispone de un procedimiento para solicitar un certificado informativo de la fianza, aportando la documentación correspondiente. (Incasol)
Esto puede resultar especialmente útil cuando finaliza el contrato y surgen dudas sobre la gestión que hizo el arrendador del importe entregado al comienzo del alquiler.
Qué hacer al entregar las llaves de un piso de alquiler en Mataró
Muchos problemas con la devolución de la fianza podrían evitarse documentando correctamente el final del contrato.
Lo recomendable es realizar una revisión conjunta de la vivienda, dejar constancia de la fecha exacta de entrega de las llaves y conservar pruebas del estado del inmueble.
También es conveniente hacer fotografías o vídeos fechados de las distintas estancias, comprobar las lecturas de los contadores y conservar cualquier conversación relacionada con posibles desperfectos.
Si existe inventario de muebles o equipamiento firmado al inicio del contrato, debe compararse con la situación existente al finalizar el alquiler.
Un documento de entrega de llaves firmado por ambas partes puede ser especialmente útil porque permite acreditar con claridad desde qué momento se ha puesto la vivienda nuevamente a disposición del propietario.
¿Qué hacer si no me devuelven la fianza del alquiler?
Si ha transcurrido el plazo y el propietario no devuelve la fianza o realiza descuentos con los que no estás de acuerdo, conviene actuar de forma ordenada.
1. Pedir una explicación detallada
El primer paso consiste en solicitar por escrito la devolución de la cantidad y, en caso de existir descuentos, pedir que se especifiquen los motivos.
Si se alegan daños, conviene solicitar qué desperfectos concretos se imputan al inquilino y qué importe se reclama por cada uno de ellos.
2. Revisar todas las pruebas
Contrato de alquiler, inventario, fotografías de entrada y salida, comunicaciones con el propietario, justificantes de pago, facturas y documento de entrega de llaves pueden ser determinantes.
No siempre existe una única prueba decisiva. Con frecuencia, la solución depende del conjunto de documentación disponible.
3. Realizar una reclamación formal
Si no se alcanza una solución, puede efectuarse una reclamación fehaciente solicitando la devolución de la fianza y exponiendo los motivos por los que se considera improcedente la retención.
Una reclamación redactada correctamente puede facilitar un acuerdo y, además, dejar constancia documental de la controversia.
4. Intentar una solución extrajudicial antes de demandar
Desde la entrada en vigor de las reformas introducidas por la Ley Orgánica 1/2025, con carácter general en el orden civil es necesario acudir previamente a un medio adecuado de solución de controversias antes de presentar una demanda, salvo los supuestos legalmente exceptuados. La negociación puede realizarse directamente entre las partes o a través de sus abogados, entre otras posibilidades previstas legalmente. (BOE)
Por eso, actualmente es todavía más importante plantear correctamente la reclamación previa.
5. Reclamar judicialmente si no existe acuerdo
Cuando la negociación no permite recuperar la cantidad debida, puede valorarse una reclamación judicial.
Antes de iniciarla resulta recomendable analizar la documentación, la cantidad reclamada, las posibles pruebas de ambas partes y el cumplimiento de los requisitos procesales aplicables al caso.
¿Qué debe hacer el propietario si existen desperfectos?
La prevención también es importante desde la posición del arrendador.
Si el propietario considera que existen daños imputables al inquilino, debería documentarlos adecuadamente al recuperar la vivienda.
Fotografías, vídeos, presupuestos, facturas, inventarios y comunicaciones pueden ayudar a justificar una eventual reclamación.
Retener una cantidad de forma genérica sin explicar qué daño se reclama puede dificultar posteriormente la defensa de esa retención.
Cuando existen discrepancias importantes, conviene recibir asesoramiento antes de compensar cantidades o rechazar íntegramente la devolución.
¿Qué pasa si propietario e inquilino no están de acuerdo?
Es perfectamente posible que ambas partes tengan versiones distintas.
El propietario puede considerar que determinadas reparaciones son consecuencia de un mal uso, mientras que el inquilino puede entender que se trata del desgaste habitual después de años viviendo en el inmueble.
En estas situaciones no basta con afirmar quién tiene razón: hay que estudiar el contrato y las pruebas.
El estado del inmueble al comienzo del alquiler suele ser una cuestión especialmente relevante. Por este motivo es aconsejable incorporar fotografías e inventarios al contrato desde el primer día.
Si estás a punto de firmar un arrendamiento, también puede interesarte nuestro contenido “Contrato de alquiler para estudiantes en Mataró: cláusulas clave”, donde analizamos las condiciones que conviene revisar antes de firmar.
Abogado para reclamar la fianza de un alquiler en Mataró
Los conflictos derivados de la devolución de una fianza pueden parecer sencillos inicialmente, pero suelen complicarse cuando existen desperfectos, recibos pendientes, versiones contradictorias o falta de documentación.
En NewLex Advocats i Mediació, en Mataró, podemos estudiar el contrato de alquiler y la documentación disponible para determinar si la retención de la fianza está justificada y cuál es la forma adecuada de reclamar.
Nuestro objetivo es intentar resolver el conflicto de forma eficaz y, cuando sea posible, alcanzar una solución sin necesidad de prolongar innecesariamente el problema.
Si eres inquilino y no te devuelven la fianza, o eres propietario y necesitas determinar qué cantidades puedes reclamar legítimamente al finalizar un contrato, contar con asesoramiento jurídico desde el principio puede evitar errores y facilitar la resolución del conflicto.
También puedes consultar nuestros servicios de Derecho Civil en Mataró, donde prestamos asesoramiento en contratos, arrendamientos urbanos y reclamaciones de cantidad.
Preguntas frecuentes sobre la devolución de la fianza del alquiler en Mataró
¿Cuánto tiempo tiene un propietario para devolver la fianza?
La LAU establece que el saldo de la fianza que deba devolverse empieza a generar interés legal cuando ha transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido. (BOE)
¿El propietario puede quedarse toda la fianza por desperfectos?
Puede reclamar daños imputables al arrendatario, pero la retención debe poder justificarse. Hay que diferenciar los daños provocados por el inquilino del deterioro derivado del uso ordinario y del paso del tiempo.
¿Quién solicita la devolución de la fianza al INCASÒL?
La solicitud corresponde al arrendador o a su representante una vez extinguido el contrato. (Incasol)
¿Puede el inquilino comprobar si la fianza se depositó en el INCASÒL?
Sí. Las partes del contrato pueden solicitar al INCASÒL un certificado informativo de la fianza siguiendo el procedimiento establecido por el organismo. (Incasol)
¿Desde cuándo se cuenta el mes para devolver la fianza?
La referencia establecida en el artículo 36.4 de la LAU es la entrega de las llaves. Por eso resulta muy recomendable documentar su fecha. (BOE)
¿Necesito reclamar antes de presentar una demanda?
Con carácter general, la normativa procesal actualmente exige intentar previamente un medio adecuado de solución de controversias en los asuntos civiles sujetos a este requisito. Conviene estudiar cada caso para determinar cuál es la vía adecuada y dejar correctamente acreditado el intento de negociación. (BOE)
La devolución de la fianza es uno de los momentos que más conflictos genera al finalizar un contrato de alquiler.
La mejor forma de prevenirlos es sencilla: contrato claro, inventario, fotografías, entrega de llaves documentada y comunicaciones por escrito.
Si el propietario retiene la fianza, debe existir una razón que pueda justificarse. Y si ha transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto el saldo correspondiente, la LAU prevé el devengo del interés legal. (BOE)
Cuando existen discrepancias sobre desperfectos o cantidades pendientes, un análisis jurídico temprano puede ahorrar tiempo y evitar que un problema relativamente pequeño termine convirtiéndose en un conflicto mayor.
Si estás en Mataró y te preocupa que un asunto legal se te pueda ir de las manos, la respuesta más práctica suele ser: consúltalo pronto y con calma. Un buen asesoramiento te ayuda a tomar decisiones con información, evitar errores y, muchas veces, ahorrar tiempo y dinero a medio plazo.
(Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento personalizado.)
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